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　　近期，多地密集出臺新政，進入住房“以舊換新”時代。

　　繼深圳、上海兩個一線城市啟動住房“以舊換新”后，5月10日，廣州市花都區也跟進出臺相似政策。花都區房地產行業協會、廣州市房地產中介協會花都會員服務委員會、花都區建筑裝飾協會官宣，于2024年5月15日至2025年5月14日期間，聯合開展商品房以舊換新“煥新購”活動，推進商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”。

　　同一天，在鄭州，二手住房“以舊換新”則取消了試點期限和試點區域，轉入全市八區全面推行。

　　5月13日，佛山出臺房地產新政，也提出鼓勵支持住房“以舊換新”。支持房地產開發企業、中介機構和購房人三方聯動開展“以舊換新”活動，鼓勵房地產企業開展存量房產置換新房的活動。支持地方國企參與“以舊換新”活動，對收購市場存量房產用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，加大融資支持力度。

　　據中指研究院監測數據，截至5月13日，全國已有超60城表態支持住房“以舊換新”。住房“以舊換新”到底怎么換？效果又如何？

　　圖源：新華社

　　“以舊換新”怎么換？中介撮合、國企收購

　　“以舊換新”的樓市創意在2023年9月，發源于山東淄博。此后，類似模式不斷被濟南、濟寧、連云港、揚州、太倉、南京、徐州、南通等多地復制。

　　據潮新聞記者不完全統計，在浙江，至少已有四地跟進推出住房“以舊換新”政策，分別是麗水、寧波、海寧及杭州臨平區。

　　住房“以舊換新”指房地產開發商或政府機構通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。不過，各地實施的模式不盡相同，大致分三類。

　　一種是中介撮合的“以舊換新”，購房者可認購房企新房房源并優先鎖定，同時，經紀機構幫助業主優先出售舊房。若一定期限內舊房售出，則按流程購買新房；若在約定時間內舊房未售出，則房企退還新建商品住房認購金，購房者無須承擔違約風險。寧波、上海、深圳以及杭州臨平等地推出的“以舊換新”，都采用這種模式。

　　今年3月，杭州臨平區啟動舊房換新購活動。購房者在活動參與樓盤中選定心儀的新建商品住房房源，與開發企業、經紀企業、租賃企業四方簽署買、賣、租一體的四方協議后，開發企業還可在協議規定期限內（倡議期限在30-90天）為購房者免費鎖定意向房源。

　　“這種模式的效果很大程度上取決于市場的運行情況，在當前‘買方市場’下，效果較為有限。”中指研究院市場研究總監陳文靜說，當前，不少城市的二手房掛牌量處于高位，“以舊換新”購房者即便通過中介優先推介，但若想快速售出二手房，仍需要在價格方面給予一定讓步。

　　另一種是地方國企的“收舊換新”，開發商或國資平臺收購舊房，換房人使用售房款購買指定新建商品住房。

　　在國資收購的方式中，最先試水的是江蘇省太倉市。2023年11月，太倉試行“以舊換新”政策，可將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應規則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新建商品住房。

　　在浙江，海寧市也采取類似模式，且給房企補貼。其提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼。

　　陳文靜告訴潮新聞記者，自去年下半年以來，多地試點這一方式，但此前整體規模較小，而且一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，政策效果一般。

　　今年4月，南京開展“以舊換新”試點，首批試點2000套；鄭州明確計劃全年完成5000套，和此前相比，國企收購的推進力度有所加大，也為其他城市提供了參考借鑒。數據顯示，截至5月8日，南京“以舊換新”意向登記已超過3700組，有效登記達到3044組，完成新房意向認購數量達到365組。

　　還有一種是直接向參與“以舊換新”的個人發放補貼。比如，麗水、揚州、蘇州、鹽城、沈陽等地均為“以舊換新”的購房者發放契稅補貼。

　　“以舊換新”需求潛力初顯，仍需落實協同政策

　　近兩年，剛需客戶觀望情緒濃，而改善性住房需求成為房地產市場重要支撐，改善性住房需求也成為政策支持的重點群體之一。多位業內人士預計，未來或將有更多城市出臺“以舊換新”政策。

　　當全國進入“以舊換新”爆發期，對樓市影響幾何？百姓買單嗎？

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，截至目前，從披露數據看，各個城市“以舊換新”意向登記、有效登記、完成新房意向認購數量都較令人滿意。“這說明二手房‘以舊換新’的潛力較大，改善型需求潛力較大。”李宇嘉認為，這與存量房源近期價格下跌幅度更大有關，業主認識到必須要進行房屋置換，在追求更好居住環境的同時，實現資產保值增值。

　　不過，在中介撮合的“以舊換新”中，最關鍵的一環是“舊房能否賣出去”。李宇嘉告訴潮新聞記者，“從近期各地數據看，參與活動的二手房賣出去的不多，無法實現新房從認購到簽約、按揭等環節。”也就是說，能否完成“以舊換新”，還充滿不確定。

　　他分析說，一方面，二手房本身交易周期比較長，另一方面，進入5月以后，二手房交易反彈力度有所減弱；另外，各地在推進“以舊換新”時，在稅費減免、國企收購、帶押過戶等利好方面，落地的效果并不好，對賣舊的推動力度尚待提高。

　　李宇嘉認為，舊房能否賣出去，背后的關鍵是剛需的接盤意愿。“從潛力上看，剛需規模龐大，比如，2.7億新市民、外來人口，以及新就業大學生等，但當前就業、收入預期不穩，導致剛需接盤能力下降。”他補充說，盡管目前房價有所下跌，但這是相對其金融屬性的，若參考一般商品屬性、民生屬性，還是很貴。另外，剛需普遍存在房價下跌的預期，就導致剛需入市的積極性受挫。

　　在他看來，這種“以舊換新”的最終效果取決于地方政府、開發商、金融機構是否愿意讓利，比如，降低稅費、按揭費、降低利率、推進帶押過戶等；也要看二手房業主是否愿意降價、開發商是否愿意把好房子拿出來，并讓利銷售。

　　對于國企的“收舊換新”，李宇嘉也秉持謹慎的預期。“一方面，國企債務和資金局限，不可能做大規模；另一方面，收購是按照評估價，盡管可能低于市場價一定比例，但收購回來后再出租或出售（配售型保障房），肯定虧損，導致資金無法平衡。”他認為，如果資金無法平衡，不盈利甚至虧損，這個模式就無法持續運作下去。

　　對此，陳文靜抱有相似看法，“當前，不少地方國資平臺可用資金有限，難以大規模收購二手房，且收購的存量房較零散，也為后續管理增加了難度。‘收舊換新’模式的推行需要國家更多資金支持。”

　　陳文靜認為，當前各地的“以舊換新”“收舊換新”政策仍有一定的優化空間，比如，簡化或合并多個流程、減少購房者時間成本、增加可選擇項目范圍、建立房源庫等。她建議，各地要在新的政策基調下，加快落實相關協同政策。

　　“為了盤活存量和優化增量，最后可能會是國家層面創設新的貨幣政策工具，比如，新一輪PSL（抵押補充貸款）或專項貸款、組建住房銀行。”李宇嘉推測說，前者投放給地方國企、央企收購，后者給新市民購置保障房做按揭，自上而下建立循環機制，不計短期虧損，而是算長遠賬。 

來源：潮新聞    | 撰稿：張蓉    | 責編：汪杰菲    審核：張淵

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