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 　　在7月底政治局會議定調“適時調整優(yōu)化房地產政策”之后一個月，房地產政策優(yōu)化在本周進入落地期，供需兩端政策均有實質舉措落地。其中，8月30日廣深2個一線城市同日宣布“認房不認貸”，次日央行宣布首付比例和利率下限調整，奏響了本輪地產政策優(yōu)化至今的最強音。

　　在樓市銷售持續(xù)低迷的背景下，上市房企業(yè)績承壓，如今需求端優(yōu)化政策密集出爐，業(yè)內對“金九銀十”的樓市表現(xiàn)抱有期待。在下一階段，除了關注需求端政策落地的強度以及效果之外，供給端的政策調整也即將進入新一輪觀察期。

　　形成政策合力

　　8月30日早上，廣州作為一線城市，帶頭打響“認房不認貸”的第一槍，同日晚間深圳市跟進“認房不認貸”。次日，跟進落地該政策的城市更多，既有與廣深同省的中山、惠州，也有武漢等內陸城市。就在人們期待北京、上海加入“認房不認貸”陣營的時候，更重磅的消息在8月31日晚上發(fā)布：央行一紙通知，開啟了下調最低首付比例下限和存量房貸利率下限的政策大門。

　　整體來看，“認房不認貸”與優(yōu)化差別化住房信貸政策均從需求端發(fā)力，對第二套房或者改善型購房者最有利。我國主要城市的首套住房首付比例、房貸利率等都明顯低于二套住房，兩項政策大幅降低了購房者的購房門檻，且兩者有望在部分人群身上形成合力。

　　以廣州為例，“認房不認貸”意味著居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

　　央行對差別化住房信貸政策的調整優(yōu)化主要包括兩點：在首付比例方面，首套住房和二套住房的最低首付款比例下限分別不低于20%和30%；房貸利率方面，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　目前，廣州在“認房又認貸”的同時，執(zhí)行原有差別化住房信貸政策。在“認房不認貸”之后，無房有貸款或有貸款記錄的家庭，在廣州購房的首付比例將大幅下降至30%，房貸利率將降至4.2%。如廣州以最大力度優(yōu)化差別化住房信貸政策，則首付比例將進一步下調至20%。

　　不過，央行宣布的調整優(yōu)化差別化住房信貸政策系作為政策總綱，尚需按因城施策原則，由各地自主決定落實。

　　“認房不認貸”以及信貸政策調整將有助于降低居民購房門檻和購房成本。當前執(zhí)行“認房又認貸”且存在限購的城市主要為高能級的一二線城市，其中前者涉及“北上廣深”等16個城市，后者包括一二線的24個城市，在政策調整后有望釋放出這些高能級城市的購房需求。

　　目前，“認房不認貸”政策已經進入落實階段，信貸政策調整仍有變數。從下調空間來看，中金公司表示，3個超高能級城市（北上深）首套/二套的首付比例下調空間平均分別為13和30個百分點，21個高能級城市對應的首套/二套下調空間平均分別為10和15個百分點。從執(zhí)行速度來看，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，預計二線城市將很快調整至下限水平。

　　除了兩大政策之外，央行降低存量首套住房貸款利率的政策，也被業(yè)內看好將有利于鼓勵社會合理消費需求。據中指研究院統(tǒng)計，8月有36省市(縣)出臺地產優(yōu)化政策54條，政策頻次加快，此前1——8月，調控措施出臺數量超400次。

　　整體來看，本周的兩大需求端政策出爐，傳達了多個積極信號，提振市場情緒：

　　第一，政策落地速度快、強度高。“認房不認貸”調整在納入工具箱之后一周即在一線城市快速落地，讓人們對后續(xù)住房信貸政策的落地抱有極高期待。

　　第二，捕捉市場關鍵時間點。在利好政策集中落地之后，傳統(tǒng)的“金九銀十”即將到來。政策的出臺與落地有助于促進房地產市場信心修復和預期改善，推動剛需和改善性需求入市，激活市場交易。

　　第三，政策執(zhí)行有望超預期。在廣州落地“認房不認貸”的通知中，對購房主體和貸款主體的認定不一致，國泰君安房地產行業(yè)分析師謝皓宇預計，政策在執(zhí)行的初期仍然將按照市場理解的以家庭為貸款主體，并在合適的時候再次調整為以成員為貸款主體。

　　民營房企融資獲支持

　　除了需求端的政策，本周在供給端也有重要政策落地，且服務于在此前各類供給端政策中受益較少的民營房企。

　　8月30日，在中國人民銀行召開的金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進會上，央行行長潘功勝表示，金融監(jiān)管部門將以《關于促進民營經濟發(fā)展壯大的意見》作為支持服務民營經濟的行動指南，采取有力措施，為民營企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造積極條件。

　　上交所副總經理董國群則在會上直面房地產相關話題并表示，抓住房地產市場這個牽一發(fā)而動全身的領域，堅決落實好支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項政策措施。保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持正常經營房企合理融資需求，“一企一策”穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險，推動民營房企股債融資項目案例落地。

　　值得注意的是，在工作推進會上，同時舉行了“金融支持民營企業(yè)發(fā)展簽約儀式”。包括房地產企業(yè)在內的多家民營企業(yè)，在會上與銀行、上交所、深交所、交易商協(xié)會進行簽約。其中，涉房民企簽約事項包括：中國銀行和龍湖集團、上海證券交易所和大名城、上海證券交易所和新城控股、深圳證券交易所和濱江集團、深圳證券交易所和美的置業(yè)進行簽約。

　　在同一日，參與本次會議的龍湖集團、美的置業(yè)均在當日宣布發(fā)行中票。龍湖集團發(fā)行2023年第一期中期票據，發(fā)行規(guī)模11億元，期限3年，利率為3.5%。該債券由中債增進提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，由四大國有銀行聯(lián)合承銷。美的置業(yè)則宣布擬發(fā)行15億元中票，該中票同樣獲得中債增進提供支持。

　　在此之前，今年僅有新湖中寶、新城控股、中駿集團、金輝集團等房地產公司先后成功發(fā)行中債增進債券，規(guī)模分別為7億元、8.5億元、7億元、8億元。不過整體來看，房企債券融資仍面臨規(guī)模縮水的現(xiàn)狀，今年前7個月，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模僅約165.5億元。

　　在本次會議之前，證監(jiān)會本周也發(fā)聲對房企再融資松綁，房地產上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

　　方正證券分析師曹柳龍表示，本次金融支持民營企業(yè)發(fā)展工作推進會對當前地產企業(yè)融資兩個關注點均有回應，第一是優(yōu)質房企股權融資進展，第二是防范化解民營房企風險。他認為，多部門聯(lián)合表態(tài)后，優(yōu)質房企股權融資有望進一步提速，民營房企也有望獲得更大力度的融資支持，相關風險或將得到穩(wěn)妥化解。

　　仍有政策調整空間

　　即將到來的“金九銀十”將成為政策效果的重要觀察窗口。

　　萬科董事會主席郁亮8月31日公開表示，“當前政策已在發(fā)力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場回到健康合理的水平。”他同時呼吁，“盤活存量資產等問題對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業(yè)是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。”

　　美的置業(yè)董事長郝恒樂8月30日也發(fā)聲，認可目前漸次落地的地產政策優(yōu)化。“需求端出臺的政策非常具體，力度很大，對于提振房地產市場會起到一定作用，但作用的發(fā)酵有一個過程。”郝恒樂認為，“居民的剛性需求長期且持續(xù)存在，經過周期調整會回到良性發(fā)展的軌道，公司有絕對信心，不管怎樣調整，機會一定大于挑戰(zhàn)。”

　　最新出爐的銷售數據顯示，8月房企銷售情況仍在下行，中指研究院統(tǒng)計，2023年1——8月，TOP100房企銷售總額為4.36萬億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4個百分點；其中8月單月銷售額同比下降39.2%，創(chuàng)今年單月降幅新高。

　　在銷售走弱的背景下，上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤下滑顯著。今年上半年， 97家A+H股房企營業(yè)收入均值同比下降1.3%，其中，50家企業(yè)營收同比下降，68家企業(yè)凈利潤同比下降，行業(yè)整體盈利性持續(xù)走弱。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，廣州、深圳相繼落地首套房“認房不認貸”，將有效帶動房地產市場預期和信心的修復，短期廣深房地產市場行情可期，但市場持續(xù)企穩(wěn)回升仍需更多供需兩端政策協(xié)同發(fā)力。

　　目前，在政策工具箱中還有頗多儲備。陳文靜表示，在需求端還可以調整京滬普宅認定標準，如通過降低非普宅首付比例的方式進行優(yōu)化。進一步降低交易稅費也可以降低居民購房成本。在供給端，陳文靜呼吁，進一步加大對房企在融資、稅費減緩等方面的支持。

　　東方證券分析師趙旭翔表示，部分于去年底展期的開發(fā)貸預計最早于今年四季度到期，部分房企資金壓力可能會邊際趨緊，或重新進入融資端支持政策的觀察點，可能為房地產板塊帶來更大彈性和確定性行情。

來源：證券時報    | 撰稿：張一帆    | 責編：盧橋輝    審核：張淵

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