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 　　緊鄰南宋德壽宮遺址博物館的杭州西牌樓社區(qū)，居民樓窗外掛滿了一排排紅燈籠，十分喜慶，與古色古香的宮殿相得益彰。

　　靠近德壽宮圍墻的一些住戶，在自家陽(yáng)臺(tái)就可以看到近在咫尺的德壽宮。他們笑稱自己住在了德壽宮的“后花園”，自家變成了“宮景房”。 攝影：記者 陳中秋

　　自一面紅色宮墻火出圈后，南宋德壽宮遺址博物館的熱度居高不下，話題討論不斷。

　　前兩天，有橙友發(fā)帖說(shuō)，看到緊鄰德壽宮的西牌樓社區(qū)、百歲坊巷小區(qū)等居民樓，住戶窗外掛上了一排排紅燈籠，與古色古香的宮殿相得益彰，儼然成了“宮景房”。

　　尤其是靠近德壽宮圍墻的一些住戶，在自家陽(yáng)臺(tái)就可以看到近在咫尺的德壽宮，德壽宮好似成了自家“后花園”。

　　橙友紛紛在帖下留言：“與德壽宮同框，房子值錢(qián)了許多”“成了半個(gè)宮里人”“房?jī)r(jià)視野俱漲”……

　　德壽宮附近的小區(qū)搖身一變成了“宮景房”，房?jī)r(jià)真的會(huì)跟著變化嗎？我們前往實(shí)地了解情況。

　　德壽宮遺址、鼓樓、胡雪巖故居 皇城根遍布景點(diǎn)和老小區(qū)

　　德壽宮一帶，有被稱為“清末巨商第一宅”的胡雪巖故居、歷史悠久的清河坊，以及鼓樓、十五奎巷、五柳巷等知名景點(diǎn)。周邊民居眾多，像建國(guó)南苑、百歲坊巷、直吉祥巷等小區(qū)都有至少二三十年的歷史，板塊整體呈現(xiàn)繁華熱鬧的老城區(qū)生活氛圍。

　　附近德佑門(mén)店的房產(chǎn)中介小駱說(shuō)，鼓樓望江門(mén)雄鎮(zhèn)樓板塊這一片，目前二手房掛牌價(jià)4萬(wàn)-5萬(wàn)元/方左右，實(shí)際成交考慮房型、樓層、裝修等，會(huì)再低一些，但基本維持在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/方。

　　比如建國(guó)南苑的掛牌均價(jià)為4萬(wàn)元/方，實(shí)際簽約均價(jià)3萬(wàn)元/方不到，最近一次成交數(shù)據(jù)是11月初，二樓58.9方成交均價(jià)2.87萬(wàn)元/方。直吉祥巷的價(jià)格更高一些，最近一次成交均價(jià)為9月份的3.48萬(wàn)元/方。

　　金都華府算是板塊內(nèi)比較新的小區(qū)，但距離德壽宮不算近，目前掛牌均價(jià)6萬(wàn)元/方，最近一次成交是9月底一套180方大戶型，均價(jià)4.8萬(wàn)元/方。

　　由于景點(diǎn)遍布，板塊內(nèi)基本沒(méi)有余地用來(lái)開(kāi)發(fā)新房。但如果把視野放大，整個(gè)望江片區(qū)還是有不少新房供應(yīng)的。

　　在望江立交橋以東，望江新城上半年有不少紅盤(pán)出世。均價(jià)6.98萬(wàn)元/方的海潮望月城，兩次開(kāi)盤(pán)中簽率均不到11%，首開(kāi)131套房源吸引1201戶家庭登記，拼社保的門(mén)檻是有房家庭149個(gè)月。與其一路之隔的新世界江明月朗園項(xiàng)目，首開(kāi)中簽率11%，601套房源共5460戶家庭登記，同樣觸發(fā)了拼社保機(jī)制，有房家庭需要具備165個(gè)月社保才能參與搖號(hào)。

　　德壽宮火了后

　　對(duì)周邊房?jī)r(jià)有影響嗎？

　　“就房?jī)r(jià)和成交率來(lái)說(shuō)，周邊樓市對(duì)德壽宮沒(méi)有太大的反應(yīng)！”中介小駱一直負(fù)責(zé)望江一帶的二手房，他說(shuō)，最近的帶看和成交并未因?yàn)榈聣蹖m的火熱而上漲。我們咨詢同板塊的其他中介門(mén)店，回復(fù)也基本一致。

　　小駱認(rèn)為，二手房行情的好壞和德壽宮沒(méi)有太大關(guān)系：“哪怕是建蘭轉(zhuǎn)公都沒(méi)有引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)，德壽宮也不會(huì)例外。”

　　今年7月，位于該板塊的杭州市建蘭中學(xué)由民辦轉(zhuǎn)為公辦，當(dāng)時(shí)這個(gè)消息也算“轟動(dòng)”，但附近如金獅苑、袁井巷等小區(qū)的掛牌價(jià)和成交量都沒(méi)有什么變化，成交均價(jià)維持在3.5萬(wàn)元/方左右。

　　從杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，不僅建蘭中學(xué)周邊，或德壽宮周邊，整個(gè)鼓樓望江門(mén)片區(qū)的二手房房?jī)r(jià)都處于“橫盤(pán)期”。成交價(jià)或許會(huì)因?yàn)閼粜汀⒀b修等差異化因素有所波動(dòng)，但不會(huì)對(duì)整個(gè)板塊的均價(jià)造成太大影響。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，作為市中心成熟板塊，這里周邊的配套、設(shè)施基本都固定了，沒(méi)有什么想象空間，所以房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定在比較合理的區(qū)間。

　　當(dāng)然，實(shí)際行情一定會(huì)受到整體大環(huán)境的影響，今年二手房市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，各板塊成交受到影響是無(wú)法避免的。

　　環(huán)境改變帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展

　　典型例子有阿那亞

　　“小區(qū)所在位置或附近出現(xiàn)景點(diǎn)，會(huì)不會(huì)影響房?jī)r(jià)？”我們多方咨詢后發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。比如幾位曾經(jīng)有過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，后轉(zhuǎn)到房產(chǎn)中介行業(yè)的資深人士認(rèn)為，“景點(diǎn)和房?jī)r(jià)沒(méi)有必然聯(lián)系”，并舉例杭州的南宋御街、西溪濕地、擁有“埃菲爾鐵塔”的天都城等作為觀點(diǎn)的佐證。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士舉例河北省秦皇島北戴河新區(qū)的阿那亞社區(qū)，因成為著名景點(diǎn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)，阿那亞算是一個(gè)典型例子。

　　關(guān)注娛樂(lè)圈的人知道阿那亞，是因?yàn)槟抢锱e辦了好幾場(chǎng)大秀。今年9月，奢侈品品牌LV在阿那亞舉辦男裝大秀，明星王鶴棣穿著貂皮大衣出圈，導(dǎo)致國(guó)慶期間阿那亞的人流量瘋漲。這個(gè)在北戴河黃金海岸線上的小鎮(zhèn)，因靠近北京，時(shí)常舉辦音樂(lè)節(jié)等各種活動(dòng)。

　　而房產(chǎn)圈的人提起阿那亞，都會(huì)說(shuō)這是個(gè)“神盤(pán)”。一開(kāi)始，阿那亞作為非剛需的文旅項(xiàng)目，一度陷入滯銷困境。后來(lái)，阿那亞打造了孤獨(dú)圖書(shū)館、酒神劇場(chǎng)、沙丘美術(shù)館等景點(diǎn)，迅速躋身網(wǎng)紅打卡的大型社區(qū)。從年銷售額4000多萬(wàn)元到30億元，阿那亞的房?jī)r(jià)如今趕超周邊城市4倍，“造景”功不可沒(méi)。

　　小區(qū)自身環(huán)境設(shè)施的改善

　　對(duì)房?jī)r(jià)的影響或更明顯

　　綜合來(lái)看，阿那亞的例子或難以復(fù)刻，但小區(qū)自身環(huán)境設(shè)施的改善，對(duì)房?jī)r(jià)確實(shí)有一定提升作用。

　　位于蕭山聞堰的江南摩卡小區(qū)，2016年開(kāi)始陸續(xù)對(duì)小區(qū)的消防設(shè)備、路面、外墻等進(jìn)行提升，并且改造了道閘、人臉識(shí)別等智能化設(shè)施。在此之后，小區(qū)的成交均價(jià)上漲了2000-3000元/方。目前成交價(jià)穩(wěn)定在2.8萬(wàn)元/方左右。

　　另外，老舊小區(qū)加裝電梯也有助于提升房?jī)r(jià)。此前，都市快報(bào)曾報(bào)道過(guò)杭州首個(gè)加裝電梯的老小區(qū)新民村掛出7.6萬(wàn)元/方的價(jià)格，比加裝電梯前的掛牌價(jià)高出近1萬(wàn)元/方。目前，我們看到透明售房網(wǎng)上顯示新民村的掛牌價(jià)在7.4萬(wàn)元/方左右，但有價(jià)無(wú)市，已經(jīng)許久沒(méi)有成交了。

　　之前，杭州有一些業(yè)主眾籌改造自家小區(qū)外立面，這一方面是對(duì)生活品質(zhì)的追求，另一方面也是希望改造后房?jī)r(jià)更有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　二手房掛牌超20萬(wàn)套

　　最近一個(gè)月有2萬(wàn)多套降價(jià)

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬(wàn)套（含富陽(yáng)、臨安），截至發(fā)稿前，本月二手房成交3055套。

　　本月成交套數(shù)前十名的小區(qū)中，小面積段的居多。除了小戶型住宅華元?dú)g樂(lè)城，E30中心公寓、智匯眾創(chuàng)中心、萬(wàn)銀雙子中心等商住公寓也位列其中。中介認(rèn)為這是以價(jià)換量的結(jié)果。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，上月杭州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌0.5%。市場(chǎng)反應(yīng)也確認(rèn)了這一點(diǎn)：有超2萬(wàn)套杭州二手房在最近30天內(nèi)降價(jià)。

　　房貸新政對(duì)掛牌價(jià)也有一定影響。11月11日杭州房貸門(mén)檻有新變化，二套只要四成首付，改善家庭聞風(fēng)而動(dòng)。城東一門(mén)店的中介表示，這幾天陸續(xù)有房東聯(lián)系他調(diào)低掛牌價(jià)，想盡快把房子賣出去，騰出名額去置換新房。

來(lái)源：杭州日?qǐng)?bào)    | 撰稿：劉穎    | 責(zé)編：汪杰菲    審核：張淵

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